房地產(chǎn)策劃一直作為策劃行業(yè)的一個(gè)特種出現(xiàn)，除萬科外，大部分樓盤均屬于區(qū)域性樓盤，區(qū)域內(nèi)的不同將影響著品牌打造的不同，甚至同一城市，南北城都會(huì)有本質(zhì)上的區(qū)別，下面我們就北方市場(chǎng)的沈陽典型樓盤，進(jìn)行前瞻性分析。

　　以沈陽市周邊養(yǎng)生樓盤為例，沈陽內(nèi)受眾群體主要為來自周邊的于洪區(qū)群體，和鐵西區(qū)的原住居民，他們并不是生活富足的社會(huì)群體，購買能力有限，他們現(xiàn)在居住的房子大都是從前的福利分房或集資建房所獲，在數(shù)年的積累之下他們產(chǎn)生了換房的需求或是由于子女結(jié)婚需要購房，部分鐵西區(qū)的客戶群有養(yǎng)老需求。于洪以及鐵西區(qū)，屬于沈陽生態(tài)環(huán)境比較匱乏的區(qū)域，無法享受到較好的生態(tài)環(huán)境資源，他們渴望居住在擁有良好生態(tài)景觀的環(huán)境當(dāng)中。過著舒適安逸的生活，對(duì)城市之中極度匱乏的自然景觀有著強(qiáng)烈的體驗(yàn)渴望，尤其對(duì)于養(yǎng)老型客戶吸引力極強(qiáng)。

　　新民和遼中是臨近的兩個(gè)小城市，從城市建設(shè)和居住社區(qū)的開發(fā)理念上基本與沈陽相差八年的時(shí)間段，城市建設(shè)相對(duì)落后很多，無論是在市內(nèi)還是城市的郊區(qū)，都沒有規(guī)模龐大、居住條件優(yōu)越的高品質(zhì)社區(qū)，他們部分族群有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，但以往的居住經(jīng)歷較為空白，購買住宅產(chǎn)品的觀念仍然停留在沈陽八年前消費(fèi)者的購房的傳統(tǒng)觀念時(shí)段，吸引他們的是高品質(zhì)的沈陽城市社區(qū)，也是環(huán)境優(yōu)美的自然資源，希望通過地域的遷徙轉(zhuǎn)變能帶來較大的生活品質(zhì)提升，希望居住在有一定品質(zhì)的社區(qū)當(dāng)中。

　　要想在區(qū)域內(nèi)做到*品位的樓盤，做到較具知名度和美譽(yù)度的特色盤；首先要導(dǎo)入專業(yè)規(guī)范化銷售服務(wù)體系、為品牌加分、為銷售加分，形成良好溢價(jià)；在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，力爭完成銷售目標(biāo)并超額實(shí)現(xiàn)；為產(chǎn)品導(dǎo)入更亮的引擎，增加競(jìng)爭力籌碼，如豪華業(yè)主會(huì)所、游泳館等物業(yè)配套；激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭，宏觀調(diào)控的持續(xù)意味著需求時(shí)代的終結(jié)消費(fèi)者與開發(fā)商的上帝角色產(chǎn)生了互換針對(duì)前面城市、樓市、政策、消費(fèi)者、現(xiàn)狀研究目前的情況來看，區(qū)位版塊發(fā)展未來的政府規(guī)劃及購房大限政策等會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響；通盤較大容量，期間經(jīng)歷大勢(shì)波動(dòng)、城市發(fā)展等諸多不確定因素，培養(yǎng)大批的忠誠客戶是關(guān)鍵；新樓盤、新概念、新產(chǎn)品將對(duì)本案的目標(biāo)客群產(chǎn)生一定的分流、攔截；基本是未來開發(fā)的市場(chǎng)，新客源的拓展又受到板塊能級(jí)的限制，因此，如何找對(duì)第二甚至未來的第三市場(chǎng)是一個(gè)樓盤成功的必然；

城市的可持續(xù)發(fā)展必然帶動(dòng)價(jià)格的可持續(xù)成長，而價(jià)格的成長必然面對(duì)客群急劇下滑的風(fēng)險(xiǎn)。